奥行距離の求め方

相続税の土地の評価で
路線価地域においては
第一に
間口距離と奥行距離で
基本となる路線価を計算しますので

間口距離 と

奥行
正確に算定することが重要です

通常間口距離は測ればいいのですが
奥行については
判断に迷うことがあります。

土地は不整形地の場合が多いので

奥行については
不整形地の奥行距離の求め方
奥行距離が一様でないものは

平均的な奥行距離

によります。
具体的には、

不整形地の
想定整形地の奥行距離を限度として
間口距離÷不整形地の面積

得た数値とします。

 

【照会要旨】不整形地の奥行距離の求め方国税庁

不整形地の評価 計算上の奥行距離で評価する場合

宅地の評価単位

財産の評価目次一覧


間口距離の求め方は、

原則として道路と接する部分の距離によります

間口には

車などが出入りしやすいように

角が切れている場合がありますが

角切で広がった部分も間口に含めます

 

しかし

私道部分を評価する際には、

角切で広がった部分は間口距離に含めません。

私道は道路なので長方形で評価する

と考えればわかりやすいかもしれません

アパートの敷地と駐車場

アパートの敷地と駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

駐車場部分も小規模宅地の適用対象の

可能性があります

また

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが

貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、

建物の構成部分である

隔壁、

扉、

階層(天井及び床)等

によって他の部分と完全に遮断されている部分で、

独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については

貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決があるが

相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが

賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)

具体的には

アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、
「継続的に賃貸されてきたもので、
課税時期において、
一時的に賃貸されていなかったと認められる」
部分に該当するかどうかは、
その部分が、
1各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか、
2賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか、
3空室の期間、他の用途に供されていないかどうか、
4空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか、
5課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうかなどの事実関係から総合的に判断します。

{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

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土地評価の基本2

土地の登記されている単位を

筆と言いますが

例えば

1つの自用宅地(自宅敷地)が2筆以上の宅地からなっている場合は

2筆以上の宅地を合計で評価します

       合わせて500㎡以上あれば

広大地の適用がある可能性があります


アパートの敷地と

駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります

土地評価1

登記地目は田であっても、

課税時期にその上に建物が建っていれば、

宅地として評価することになります。


アスフアルト舗装を設け容易に建物敷地にできない状態で

10年前から月極駐車場用地として利用されている場合

はすでに宅地とはいえず。

登記上の地目は雑種地に該
当するとおもわれます。

したがって、その駐車場用地が、

自宅敷地と隣接している場合であっても

評価上の区分が別になるので、

自宅敷地とは、区分して評価する必要があると思われます。

 

 

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土地の地目

相続税の土地評価は

9種類の 「地目 」の区分に従って

評価することになりますが

実際は

この地目と現況が違うことも多く

その場合には

実際に使用している現況に応じて評価することになります

例えば畑という地目になっていても

現況が宅地で

この場合は宅地転用許可は取ったが

地目変更登記が未完了であることなどが想定されますが

その土地に面した道路に路線価が付されていれば

当然路線価による評価になります

固定資産税評価地域であれば

固定資産税評価額に国税庁hpで公開されている倍率を乗ずることになります

①宅地

建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地

②田

農耕地で用水を利用して耕作する土地

③畑

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

④山林

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

⑤原野

耕作の方法によらないで

雑草 、かん木類の生育する土地

⑥牧場

家畜を放牧する土地

⑦池沼

かんがい用水でない水の貯留池

⑧鉱泉地

鉱泉 (温泉を含む )の湧出口およびその維持に必要な土地

⑨雑種地

以上のいずれにも該当しない土地

広大地の評価額

広大地に該当する可能性のある宅地

1 .近隣の標準的な宅地の地積に比べて著しく大きな宅地

2 .戸建開発業者が購入するであろうと思われる宅地

3 .戸建分譲に当たり道路や公園などの公共公益的施設の負担が必要な宅地

 

広大地の評価に該当しない宅地は 、

一般的に

1 . 宅地面積が 1 , 0 0 0 ㎡未満

(都市部500平米未満)

2.大規模工場やマンション建設に適した土地

3 .道路や公園などを作らずに区画できる宅地

4 .市街化調整区域の土地

5 .田や畑などの農地

と言われています。

 

広大地の評価額

=宅地の路線価 ×広大地補正率 ×その宅地の面積